Экономика и банки
Что такое эскроу-счёт
Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором деньги покупателя блокируются до выполнения условий сделки. При покупке квартиры в новостройке по ДДУ застройщик получает их только после того, как дом введут в эксплуатацию.
В схеме три участника: депонент — покупатель, который вносит деньги, бенефициар — тот, кому они в итоге достанутся, и эскроу-агент — уполномоченный банк, который деньги учитывает и блокирует. В долевом строительстве депонент — это дольщик, бенефициар — застройщик. Деньги вносят на счёт после того, как договор участия в долевом строительстве зарегистрирован, а не при подписании.
Пока дом не достроен, застройщик к этим деньгам не подступится: стройку он финансирует банковским кредитом. Банк перечисляет деньги со счёта эскроу не позднее десяти рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод дома в эксплуатацию либо сведения о его размещении в единой информационной системе жилищного строительства. Если договор участия в долевом строительстве расторгнут или дольщик отказался от него в одностороннем порядке, договор счёта эскроу прекращается и деньги возвращаются дольщику.
Срок депонирования не бесконечный: по закону он не может превышать указанный в проектной декларации срок ввода дома в эксплуатацию больше чем на шесть месяцев, а по заявлению дольщика его продлевают не более чем на два года. Проценты на деньги, лежащие на счёте эскроу, не начисляются — это не вклад и не накопительный счёт. Вознаграждение банку как эскроу-агенту по такому счёту тоже не выплачивается, то есть для дольщика счёт бесплатный.
Эскроу часто путают с аккредитивом. Разница в природе инструмента: аккредитив — форма расчётов по поручению плательщика, а эскроу — отдельный договор счёта, по которому банк сам блокирует деньги и выдаёт их только при наступлении оснований. В долевом строительстве закон требует именно счёт эскроу и сам задаёт сроки, бесплатность и условия выдачи денег. Деньги физического лица на таком счёте застрахованы: при страховом случае возмещают 100% суммы на счёте, но не более 10 млн рублей — норма действует и в 2026 году.
Пример
Условно: квартира в новостройке стоит 8 млн ₽, срок ввода дома по проектной декларации — декабрь 2026 года. После регистрации ДДУ покупатель вносит 8 млн ₽ на эскроу-счёт, и они лежат заблокированными, без начисления процентов. Срок депонирования в договоре не может быть позже июня 2027 года — это шесть месяцев после срока ввода. Когда застройщик предъявит банку разрешение на ввод, банк перечислит ему эти 8 млн ₽ не позднее десяти рабочих дней.
Частые вопросы
Начисляются ли проценты на деньги на эскроу-счёте?
Нет. Закон прямо указывает, что проценты на сумму на счёте эскроу для расчётов по договору участия в долевом строительстве не начисляются. Это инструмент защиты платежа, а не способ сбережения. За обслуживание такого счёта дольщик тоже не платит: вознаграждение банку как эскроу-агенту по нему не выплачивается.
Что будет с деньгами, если у банка отзовут лицензию?
Деньги физического лица на эскроу-счёте по ДДУ застрахованы, причём отдельно от обычных вкладов в том же банке. Возмещение — 100% суммы на счёте на день страхового случая, но не более 10 млн рублей; в 2026 году лимит прежний. Возмещение не выплатят, если право собственности на объект уже зарегистрировано или дом уже введён в эксплуатацию.
Когда застройщик получит мои деньги со счёта эскроу?
Не раньше ввода дома в эксплуатацию. Банк перечисляет деньги не позднее десяти рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод в эксплуатацию или сведения о его размещении в единой информационной системе жилищного строительства. Деньги могут пойти и на погашение кредита застройщика, если это предусмотрено его кредитным договором.
Чем эскроу-счёт отличается от аккредитива?
Аккредитив — это форма расчётов, которую банк исполняет по поручению плательщика. Эскроу — отдельный договор счёта: банк блокирует деньги депонента и передаёт их бенефициару только при наступлении оснований из договора. В долевом строительстве закон требует именно счёт эскроу и сам устанавливает срок депонирования, бесплатность для дольщика и момент передачи денег застройщику.
Где посмотреть на сайте
Источники
Связанные термины
- Ипотека
- Ипотека — кредит на покупку жилья или другой недвижимости, при котором купленный объект находится в залоге у банка до полного погашения долга.
- Аккредитив
- Аккредитив — это обязательство банка выплатить деньги получателю, когда тот представит документы, подтверждающие выполнение условий сделки. Плательщик вносит сумму в банк заранее, но продавец получит её только после проверки документов, поэтому аккредитивом часто расплачиваются при покупке квартиры.
- Страхование вкладов
- Страхование вкладов — государственная гарантия возврата денег вкладчикам, если у банка отзовут лицензию. Возмещение — до 1,4 млн ₽ на человека в одном банке.
- Ипотечные каникулы
- Ипотечные каникулы — право заёмщика в трудной ситуации приостановить или уменьшить платежи по ипотеке на единственное жильё на срок до 6 месяцев, а при рождении второго и следующих детей — до 18 месяцев.
- Расчётный счёт
- Расчётный счёт — банковский счёт для денег бизнеса: ИП или компании. Обслуживание такого счёта называют РКО — расчётно-кассовым обслуживанием.
В наших разборах
Ещё в разделе «Экономика и банки»
Аннуитетный платёжВалютный контрольВВПДебетовая картаДеноминацияДефляцияВесь словарь
Материал носит справочный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Налоговые лимиты и ставки указаны на 2026 год.