АЛЬТЕРНАТИВНАЯ РЕАЛЬНОСТЬ. Что было бы, если бы вместо квартир я выбрала депозиты?

Для начала важное уточнение:

Пока я копила на первоначальные взносы, деньги не лежали без дела. Они тоже находились на депозитах и приносили проценты.

Но мне захотелось сравнить свою реальность и альтернативную — что было бы, если бы я откладывала всё вложенное в квартиры на депозит.

Сравним две стратегии:

Первая — накопить первоначальный взнос, купить квартиру и выплачивать ипотеку, цикл повторить;

Вторая — накопить ту же сумму, но квартиру не покупать и продолжать держать деньги на депозитах.

Все цифры реальные, основаны на моих личных вложениях в объекты недвижимости.

СКОЛЬКО ДЕНЕГ УШЛО В НЕДВИЖИМОСТЬ

За период с 2018 года мои вложения выглядели примерно так.

• Первоначальные взносы — 9,9 млн ₽:

2018: 1.8 млн ₽;

2023: 3,6 млн ₽;

2025: 2,1 млн ₽;

2026: 2,4 млн ₽;

• Ремонты и меблировка — 8 млн ₽:

2018: 1.2 млн ₽;

2025: 6 млн ₽;

2025: 0,8 млн ₽;

• Нежилая недвижимость — 3,6 млн ₽:

2023: 0,9 млн ₽;

2024: 2 млн ₽;

2025: 0,7 млн ₽;

• Погашение основного долга по ипотекам — 5,3 млн ₽;

• Проценты банкам — около 4,6 млн ₽.

Итого: 31,4 млн ₽.

На сегодняшний день рыночная стоимость моего имущества за вычетом ипотечных долгов составляет примерно 51,5 млн ₽ чистого капитала. Здесь можно поспорить о том, насколько это реальные цифры, но пока не продам — это квартиры Шрёдингера.

АЛЬТЕРНАТИВНАЯ РЕАЛЬНОСТЬ

Теперь представим, что в 2018 году я вообще не купила первую квартиру. Все деньги, которые в реальной жизни уходили на недвижимость, продолжали бы работать на депозитах.

По моей приблизительной модели сегодня размер капитала составил бы 45 млн ₽.

Но здесь есть одна проблема. Мне всё равно нужно было бы где-то жить. Если бы я не покупала квартиру, то восемь лет снимала бы жильё. Даже по достаточно консервативной оценке за это время на аренду ушло бы примерно 5 млн ₽ (5 000 000₽ / 8 / 12 = 52 000₽). В то же время квартира, в которой я живу сейчас, сдается в нашем доме за ~ 130 000₽ ежемесячно.

Эти деньги не превратились бы ни в капитал, ни в актив. Это просто расходы.

То есть после учёта стоимости аренды мой капитал составил бы уже около 40 млн ₽.

Получается такая картина:

Недвижимость — около 50 млн ₽ чистого капитала.

Депозиты минус аренда жилья — около 40 млн ₽.

Получается, что в моей ситуации разница составила около 10 млн ₽ за 8 лет в пользу недвижимости.

При этом я не считаю этот пост доказательством того, что недвижимость всегда лучше депозитов. Я считаю, что мой результат во многом получился из-за того, когда я покупала квартиры и благодаря хорошему росту доходов с 25 лет.

Ипотеки под 5–6%, совсем другие цены на московскую недвижимость и последующий рост рынка сыграли огромную роль. Если бы я принимала решение сегодня, то не факт, что повторила бы ту же стратегию.

Более того, вполне возможно, что при текущих ставках именно депозиты или вообще какой-то другой инструмент покажут результат лучше, чем покупка квартиры.

Этот пост — не совет покупать недвижимость. И не попытка доказать, что депозиты хуже. Это просто ретроспективный разбор одного конкретного инвестиционного пути.

И пока результат такой:

в моей конкретной истории недвижимость оказалась более выгодной.

А как вы думаете: если бы в 2018 году вам дали мои стартовые условия, какой инструмент показал бы лучший результат — недвижимость, депозиты или фондовый рынок?