Жилая недвижимость в России теряет в стоимости из-за устаревания примерно 0,7–1,5% в год

ЦБ РФ недавно выпустил интересный доклад, где они пытаются разобраться в нюансах ценообразования на первичное и вторичное жилье в России (спасибо Никите Костанда за наводку).

Основная идея там такая: если сравнивать цену квадратного метра между сделками с новым жильем и со вторичкой «в лоб» – то выходит, как будто бы первичка дороже аж на 46%.

Но такой грубый анализ не учитывает, что тут на самом деле сравниваются не совсем сравнимые объекты. Как минимум – на вторичном рынке обращается куча домов самых разных возрастов. А вот если сопоставлять недавно построенные дома (2018-го года) со свежей первичкой – там разрыв в ценах выходит всего лишь на уровне 9%.

По динамике пунктирной серой линии (стоимость кв. м на вторичном рынке в зависимости от года постройки дома) можно еще попробовать примерно прикинуть темпы амортизации (износа или устаревания) жилья в России. За 72 года с 1946 по 2018 год квадратный метр подешевел почти что в два раза – получается потеря стоимости на уровне около 0,7% в год.

Хотя, процесс этого обесценивания, судя по всему, протекает весьма неравномерно. Между зданиями постройки 1946 и 1991 годов (период в 45 лет!) разница в ценах составляет всего 16%. А вот жилье, построенное в 1991 году, сейчас котируется примерно на 40% дешевле «свежачка» 2018-го года постройки – то есть, тут амортизация в течение 27 лет происходила с темпами почти 1,5% в год.

И еще в докладе ЦБ есть вот такой график, в разбивке по регионам. Сильнее всего бросается в глаза то, что в стране городе Москва «наказания за старость постройки» нет – новые дома стоят примерно столько же, сколько построенные сразу после войны.

Авторы про это пишут в ключе «вот, умели же раньше строить в столице!!». Но так как они там нигде не упоминают в модели ценообразования такой фактор, как «близость к центру города» – то закрадывается подозрение, что это в значительной степени еще и эффект удачного местоположения московских «сталинок».

P.S. Бонусом еще снизу слева можно наблюдать, как стоимость метра жилья снижается по мере увеличения общего метража объекта. Оптом дешевле! Квадрат в 80-метровой квартире обойдется вам примерно на 30% дешевле, чем в 20-метровой конуре. (Кроме Краснодарского края, на этих не смотрите – у них там своя атмосфера…)

* * *

Пишу интересно про финансы в ТГ-канале RationalAnswer.