🏠 Ставки по ипотеке снижаются, но остаются гигантскими! Что произошло с ценами на недвижимость в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, что по ипотеке и как изменились цены на квадратные метры. Ничего хорошего, естественно, с ценами не произошло, как и со ставками.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём макс-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (и на тг-канал тоже подписывайтесь! Если не открывается ссылка, введите в тг-поиске @igotosochi, ну и в любом случае подписывайтесь на MAX). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/sochi

Цены за месяц изменились совсем немного. Странно, что в летний сезон нет видимого роста.

Сочи:

Первичка: 441к → 442к

Вторичка: 292к → 293к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

Источник: https://blog.domclick.ru/obzor-rynka/detailed/offers/moskva

Здесь тоже примерно такая же ситуация, изменения минимальные.

Москва:

Первичка: 557к → 557к

Вторичка: 428к → 430к

🧮 Рыночная ипотека

По базовым условиям в Сбере, получая зп на Сбер, чтобы купить в ипотеку под 20,5% (месяц назад было 21%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 208 тысяч (214 месяц назад) на 30 лет. Моего пассивного дохода на это пока не хватает. Самая же низкая ставка указана 15,5% (15,8% месяц назад).

С одной стороны, приятно, что ставки снизились, но с другой-то стороны они остаются гигантскими.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 370,3к → 371,2к. Дорого, но стоит иметь в виду, что по таким ценам и сделок не очень много. Объёмы продаж падают.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals

Первичка

РФ: 189к → 190к

Москва: 402к → 408к

МО: 229к → 228к

Краснодарский край: 169к → 167к

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals

Вторичка

РФ: 125к → 127к

Москва: 350к → 354к

МО: 163к → 166к

Краснодарский край: 146к → 145к

Эксперты Циан изучили и выяснили, что купить самую доступную строящуюся студию в Сочи (около 17 м² в Хостинском районе со сдачей в 2026 году) можно за 8,2 – 9 млн рублей. Дешевле предложений в легальном секторе фактически не осталось.

🏦 Что дальше?

Эксперты ждут, что до конца года обычные новостройки в Сочи сохранят цены, но застройщики будут массово предлагать скрытые скидки и рассрочки до 10–15%.

На вторичном рынке из-за дорогой ипотеки ожидается плавное снижение цен на 3–5%. При этом реальные покупатели с наличными деньгами смогут рассчитывать на торг и дисконты до 15–20%.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 9,1 млн с июля 2021 (данные за 1 июля), на 1 августа может быть менее 9 млн (падение затягивается).

🏆 По ценам вторички получается около 30,72 м². Напомню, что 🎯 цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Ну а если верить экспертам ЦИАН, то можно взять в новостройке студию в Хостинском районе, правда она будет около 17 м².

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.