Рантье с 1000 рублей: разбор ЗПИФа «Акцент 5» с конференции Smart-Lab — и зачем это вообще нужно

Конференция Смарталаба в Питере уже отгремелеа, а варианты, на которых можно расширить своё благосостояние пользователи продолжают анализировать. Потому что сессии с мероприятия регулярно выкладываются в соцсетях. Красной нитью сквозь выступления большинства спикеров проходили акции Сбера — надёжно, стабильно, дивиденды платятся без сбоев. В общем, фундаментальный выбор классического инвестора. Чтобы подтвердить эту мысль сразу после конфы акции Сбера полетели вниз. И это несмотря на то что до выплаты дивидендов оставалось меньше месяца.

Другой вариант, который проскальзывал и у спикеров, и у зрителей- Дом.РФ. Банк после IPO демонстрирует уверенный рост, да и как бы не шли дела у финансистов, а покупать недвижимость люди не бросят. Особенно когда придёт время решать вопрос с накопленными на банковских вкладах триллионами. Понятно, что этот банк крепко стоит на земле, колосс на глиняных ногах точно не про него. Но ведь и на рынке он всего ничего, а мы к новоиспеченным за последние три года айпиошникам до сих пор относимся настороженно.

Но разу речь зашла об инвестициях в бетон, стоит упомянуть вечернюю сессию в концертном зале, где модератор полчаса расспрашивал Марину Харитонову из Accent по поводу ЗПИФ недвижимости — насколько это подходящий вариант для основы инвесторского портфеля. Тема непростая, в чём интервьюер сразу и признался. Хорошо что представитель Акцента не стеснялась разжевать детали подобных инвестиций. Есть о чём задуматься. тем более, что компания выводит свои продукты на более широкую аудиторию — раньше они представляли инструменты только для квалифицированных инвесторов.

Итак, про то, как выгодно в нашей стране владеть складами все уже наслышаны. Маркетплейсы растут как грибы после дождя, супермаркетам необходимы огромные территории для продуктов, захочешь из Китая товары гонять — а без места для хранения особой маржи не выкачаешь. Склады то нужны, но пойти и купить себе подходящий на сдачу от сдачи бабушкиной двушки в хрущевке способны далеко не все. Дорогое удовольствие, и это понимает даже не самый опытный инвестор. Но можно купить кусочек склада, пай в уже сложившейся инфраструктуре, которая не только построена, но и как динамо-машина регулярно приносит средства. В зависимости от размера пая инвестор и получает денежный доход.

Как поучаствовать в его распределении? Компания запустила первый закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) для неквалифицированных инвесторов «Акцент 5» (XACCSK). Он ориентирован на получение дохода от аренды объектов коммерческой недвижимости.

🏭 Что за объект лежит в основе?

В фонд вошёл 11-й корпус логистического комплекса «Валищево» в Московской области (32 км Симферопольского шоссе). Это не какой-то старый сарай, а современная конструкция, чей возраст даже десятилетнюю отметку ещё не перешагнул. Склад класса А серьёзной площадью в 58 000 м² предназначен для моноарендатора «Деловые Линии» (входит в ТОП-3 транспортных компаний России).

Договор аренды неразрывный до 2032 года, а значит, в ближайшие годы деньги от аренды не исчезнут. Более того, денежный ручей будет только увеличиваться — арендная ставка индексируется на уровень инфляции (ИПЦ) без ограничений. Чем выше инфляция — тем выше аренда, а значит, и ваш доход. В текущей экономике это выглядит как надёжная защита от обесценивания. А то все носятся с валютными бондами, а рубль только крепнет, постоянно снижая доходы облигационеров.

📈 Какая доходность?

Фонд даёт два источника дохода:

Рентная доходность — 12-13% годовых от аренды (смотрим на дивдоходность Сбера — 11%, и вот уже преимущества зелёного банка слегка меркнут).

Потенциальный рост стоимости актива — около 8%.

Суммарная целевая доходность: 20-21% годовых. Такую, конечно, можно найти и в бондах. Но с ними придётся нести и риски ВДО, тогда как здесь профиль риска консервативный. В первую очередь за счёт отсутствия кредитного плеча. Фонд выплачивает пайщикам доход ежемесячно.

💳 Сколько стоит вход?

СЧА (стоимость чистых активов) — 5,9 млрд рублей.

Вход — от ~1000 рублей.

Статус «квала» не нужен — паи торгуются на Мосбирже под тикером XACCSK.

Купить можно у любого брокера, кроме Т-Инвестиций. Получать 20% с каждой вложенной тысячи — звучит достаточно заманчиво, чтобы об этом подумать, не правда ли?

⚙️ Как устроен фонд?

Комиссия УК: 1% от СЧА + 10% от дохода (в сумме около 2,15% в год) — это среднерыночные показатели для таких инструментов.

Маркетмейкер поддерживает котировки — паи всегда можно будет продать.

Это «мультифонд» — со временем УК может докупать новые объекты, что снижает риски и увеличивает диверсификацию.

И важно: Accent инвестирует в фонд наравне с пайщиками — компания управляет активами как собственник, а не как сторонний наблюдатель.

Помним, что на Смартлабе периодически ещё возникают скептические комментарии «зачем ходить на конференции — только деньги тратить?». Ну как минимум чтобы расширять горизонты. Над вложениями в ЗПИФ раньше даже и не думал. Но после выступления Дмитрия Черёмушкина так и раздирает желание стать рантье, и этот вариант выглядит как отличным билет в сей закрытый клуб.