Прилеты по складам WB. Что будет с ЗПИФами недвижимости?

Атаки беспилотников на склады Wildberries в Электростали и Котовске вывели из строя 7% логистических мощностей RWB. Стоимость восстановления оценивается от 20 до 35,8 млрд руб., которые компании вряд ли возместят страховые фирмы.

А уже сегодня пострадали еще и склады в Подольске.

Рынок с утра открылся по многим ЗПИФ на склады падением в -5/10%.

Для примера:

Парус Логистика -7.2%

ВИМ Рент Доход Про -8%

Парус Нордвей -7.4%

Парус Сбл -13.5%

Другие тоже не сильно хорошо себя чувствуют.

Доходности с учетом падения подскочили к 13-15% от аренды до налога. Актуальные можете смотреть тут — vsezpif.ru

Что делать инвестору? Какие возможные варианты развития событий?

Никто не знает будущего. Очевидно, что такая ситуация может продолжиться, вопрос только количества.

Что могу сказать инвесторам (Не ИИР):

Не стоит бежать и продавать по любым ценам

Пока даже объекты фондов не пострадали

Объекты фондов застрахованы (про это подробнее дальше)

Если планируете покупать, осознавайте все риски, не заходите сразу алл-ин, покупайте лесенкой. Я сам делал покупки сегодня, но очень точечно и на небольшую часть портфеля, возможно увидим цены ниже.

По поводу страховки.

Да, у всех фондов, с которыми я общался (а общался я почти со всеми) — объекты застрахованы на 100%. В том числе от дронов.

НО. Страховая может всячески пытаться избежать выплаты и менять трактовки события (и они это будут пробовать делать).

Если это примет массовый характер — страховые будут под ударом.

Банкротства страховых из-за таких выплат скорее всего не будет: крупные риски по недвижимости в России перестраховываются в РНПК — Российской национальной перестраховочной компании. Это государственная структура, «дочка» Центробанка, и после 2022 года через неё проходит практически всё крупное перестрахование в стране. То есть основной удар по выплатам примет не сама страховая, а государственный перестраховщик.

Но и здесь без иллюзий: активы РНПК не безграничны. Если прилёты по складам и логистике примут массовый характер, нагрузка на неё вырастет кратно — и тогда реакция будет не в виде отказов по текущим выплатам, а в виде пересмотра условий на будущее: рост тарифов на страхование таких рисков, франшизы побольше, исключения пожёстче. Для пайщиков это значит то же самое, о чём я пишу ниже — подорожавшая страховка будет откусывать часть арендного потока.

Страховые договора продлеваются раз в полгода/год. Естественно далее страховые либо поднимут цены на продление кратно, либо вообще перестанут страховать такие риски. Если страховка вырастет в разы или в десятки раз, это сильно отразится на выплатах для пайщиков (страховка просто съест часть этих выплат).

Что говорят об этом УК?

Вот комментарий от Паруса:

«Объекты недвижимости в фондах PARUS застрахованы от риска утраты и повреждения имущества. В договорах страхования предусмотрено покрытие риска террористического акта и падения БПЛА.

Если произошедшее событие в установленном законом порядке будет квалифицировано как террористический акт (ст. 205 УК РФ), страховое возмещение осуществляется в соответствии с условиями договора страхования.

Кроме того, договоры страхования предусматривают покрытие риска временной потери арендного дохода на период восстановления объекта.

О процедуре:

На место выезжают профильные специалисты и фиксируют обстоятельства произошедшего.

Материалы передаются в страховую компанию для рассмотрения.

Если случай признан страховым, начинается выплата страхового возмещения, включая расходы на восстановление объекта и компенсацию временной потери арендного дохода.

После этого начинается восстановление объекта. Построить склад с нуля — это занимает 9-12 месяцев, восстановить — в зависимости от степени повреждения.

Параллельно, в зависимости от ситуации (объема резервов у фонда, договоренности с арендатором, сроков согласования выплат по страховке на восстановление и компенсацию потери арендного потока) принимается решение, как и когда будут выплачиваться арендные выплаты».

UPD: Комментарий от Акцент Капитал:

«Все объекты недвижимости, входящие в состав ЗПИФ Accent, застрахованы по максимально широкому объему рисков, который предусмотрен действующим законодательством и доступен на российском страховом рынке. Договор заключен с крупнейшим российским страховщиком АО «СОГАЗ».

В частности, договоры страхования прямо предусматривают покрытие ущерба, причиненного беспилотными летательными аппаратами (БПЛА), а также последствиями работы средств противовоздушной обороны (ПВО), если такие события привели к повреждению застрахованного имущества. Кроме того, договоры страхования предусматривают покрытие риска временной потери арендного дохода на период восстановления объекта.

Мы регулярно актуализируем страховое покрытие с учетом изменений рыночной практики и доступных страховых продуктов, чтобы обеспечить максимально возможную в текущих условиях защиту интересов наших пайщиков».

UPD: По фондам ВИМ Сбережения:

В фондах под управлением ВИМ Сбережения так же предусмотрены риски связанные с террористическими актами, в том числе БПЛА. Так же предусмотрен риск перерыва в деятельности в результате страхового события, который покрывает арендные выплаты.

Я напрямую общаюсь с большинством УК, но не все готовы так быстро дать комментарий, все таки это большие структуры, где идут согласования. Я буду добавлять комментарии в свой ТГ канал.

Обязательно подпишитесь на канал Все о ЗПИФ недвижимости

И чат (уже больше 1000 человек обсуждают ЗПИФы) — https://t.me/+iX2odsyBZ7s5Y2Vi