Как ведут себя ЗПИФы недвижимости в период волатильности рынка — и почему это не «тихая гавань»

Попросили прокомментировать рынок недвижимости для одного издания. Отвечал по сегменту ЗПИФ. Публикую ответы полностью — получилась компактная картина по фондам недвижимости с начала года.

Когда на фондовом рынке происходит серьезная коррекция, у пайщика возникает резонный вопрос: как в это время ведут себя ЗПИФы недвижимости? Ответ неоднозначный: доходность у них состоит из двух частей, и в период волатильности каждая из них ведет себя по-разному. С этого и начну.

Доходность: выплаты и цена пая

Доходность в ЗПИФ недвижимости состоит из двух частей: выплаты от аренды и рост стоимости пая.

Выплаты в среднем остались на том же уровне — 10–11% годовых после налога. Договоры аренды в большинстве фондов долгосрочные, с зашитой индексацией, поэтому текущие выплаты мало реагируют на рыночные колебания.

Со стоимостью пая сложнее — тут есть две разные цены. Расчетная стоимость пая (РСП) растет постепенно, по мере переоценки объектов, и в слабеющих сегментах этот рост замедляется. Биржевая цена пая находится под давлением: общий пессимизм на Мосбирже затронул и фонды недвижимости, хоть и в меньшей степени. Из-за просадки биржевых цен текущая доходность выплат по некоторым фондам доходит до 12–13% после налога. Но не потому, что фонд стал платить больше, а потому что пай подешевел относительно выплаты.

С начала года биржевая цена пая большинства фондов росла на фоне снижения ключевой ставки и доходности по депозитам. Наблюдаемая коррекция на фондовом рынке этот тренд развернула. Для инвестора с долгосрочным горизонтом инвестирования снижение биржевой цены — скорее возможность для входа.

По сегментам: склады, ТЦ и офисы

Волатильность в недвижимости по-разному отражается на сегментах.

Один из основных сегментов ЗПИФ недвижимости — склады класса А — продолжает охлаждаться, из-за чего переоценка объектов и продление договоров аренды находятся под давлением. Доля свободных площадей в Москве и области выросла до максимума за последние годы, а ставки аренды снижаются четвертый квартал подряд. Основная причина — не падение спроса, а рост нового предложения: на рынок вышел большой объем спекулятивных объектов, построенных без арендатора. К концу года ставки, вероятно, снизятся еще.

Выплат в действующих фондах с длинными договорами аренды это пока не касается. Но слабеющий рынок влияет на оценку объекта: чем выше вакансия и ниже ставки в сегменте, тем меньше стоит склад в отчете оценщика, а это и есть расчетная стоимость пая. Плюс тем, у кого договоры истекают в ближайшие год-два, продление может пройти на менее выгодных условиях.

Инвесторы с осторожностью относятся к фондам с торговым центром внутри. Объем нового качественного ритейла минимальный, вакансия на высоком уровне, часть проектов переносится из-за сложностей с поиском арендаторов, а рост онлайн-торговли сокращает трафик торговых точек. Меньше всего тенденция затрагивает продуктовый ритейл — он остается якорем офлайн-трафика. Владельцам ТЦ важно пересматривать концепции: супермаркеты, больше сервисов и услуг, развитие гастропространств. Мы наблюдаем структурный сдвиг, к которому адаптируются далеко не все собственники объектов, что пока ограничивает арендный поток ТЦ.

В центре внимания инвесторов — качественная офисная недвижимость. Ситуация здесь неочевидная: спрос на аренду в начале года охладился, но ставки не падают, а растут, поскольку объем готовых площадей нужного класса ограничен и дефицит поддерживает цену. Вакантность на московском офисном рынке по итогам I квартала на уровне исторического минимума 2007 года, ставки аренды продолжают умеренный рост. Значительная часть нового ввода законтрактована еще до сдачи. Фонд с качественным заполненным офисом находится в сильной позиции.

Порог входа

Порог входа в ЗПИФ недвижимости продолжает снижаться — сейчас вход в большинство фондов от 1 000 рублей. Лидеры рынка привлекают маркетмейкера для большей ликвидности, максимально упрощая покупку и продажу пайщику.

Оговорка: значительная часть интересных фондов доступна только квалифицированным инвесторам. Формально пай стоит тысячу рублей, но купить его может не каждый.

При этом низкий порог создает и обратный эффект. Покупая квартиру за миллионы, человек изучает дом, район, арендатора, а пай за тысячу нередко берет по названию фонда или УК и обещанной доходности. Хотя за ним стоит такой же объект, который стоит разобрать не менее внимательно.

Жилая недвижимость, горизонт инвестирования и география объектов

ЗПИФ на жилую недвижимость — скорее исключение на фондовом рынке, и причина в экономике. Аренда жилья приносит около 4–5% годовых, коммерческая недвижимость вдвое-втрое больше. После вычета комиссии УК и расходов пайщику остается немного, поэтому фонды и формируются в коммерции: складах, офисах, торговле.

Горизонт инвестиций в ЗПИФ, как и в недвижимость в целом, — долгосрочный, минимум от 3 лет. И выплаты, и рост цены пая раскрываются постепенно: выплаты поступают квартал за кварталом (и чаще), а расчетная стоимость пая растет по мере переоценки объекта (несколько раз в год). Ни то, ни другое не дает быстрого скачка, на котором можно серьезно заработать. Поэтому спекулятивная идея «купил-перепродал» тут скорее редкость. Плюс льгота на долгосрочное владение (от 3 лет) — еще один аргумент не суетиться.

Отдельно про географию. При прямой покупке объекта она важна: удаленным сложнее управлять, ниже ликвидность, дороже выход. В фонде этот фактор вторичен — пай торгуется на Мосбирже независимо от того, где находится недвижимость, а операционные вопросы берет на себя УК. Поэтому вопрос не столько в географии, а сколько в объекте, арендаторе и ситуации в сегменте: надежный арендатор в регионе для пайщика предпочтительнее слабого в столице.

А вы сейчас что делаете с паями фондов недвижимости: докупаете на просадке или, наоборот, выходите?

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале|MAX.