Как изменились Фонды Недвижимости после WB

#зпифаналитика

Давайте продолжим тему зПИФов недвижимости, всем очевидно, что риски выросли, однако выросла и доходность. Сделал аналитику по ВСЕМ фондам недвижимости и теперь дивидендная доходность достигает 14%, это не считая роста тела.

На Мосбирже сейчас 40 ЗПИФ недвижимости. 23 из них — склады, ЦОД и light industrial. Больше половины рынка фондов недвижимости — ровно тот тип объектов, по которому прилетело.

Wildberries указан арендатором в двух фондах:

-Парус-Крас: 11,98% годовых после налога, пай торгуется на 15,7% дешевле расчётной стоимости

— Активо 22: 5,12% после налога, пай на 8,8% дороже расчётной

Что это меняет для пайщика. Доходность ЗПИФ держится на арендном потоке: пока склад работает, арендатор платит, фонд распределяет. Выбило объект — поток по нему останавливается, а сроки восстановления и порядок страховых выплат у каждого фонда прописаны в своих правилах. Смотреть надо по конкретному фонду: сколько объектов, что со страховкой, какая долговая нагрузка. Всё это есть в отчётности УК и в правилах доверительного управления. Вчера Парус оперативно сообщил, что все его объекты застрахованы от террористических атак, однако здесь вопрос к формулировкам и как это будет работать по факту реализации сценариев.

Кстати, про концентрацию. Фонд с одним объектом и одним арендатором — это ставка на один склад. Парус-Нино — склад ОЗОН, Парус-Озон — тоже ОЗОН, Парус-Сбл — СберЛогистика. Раньше главным риском там считали съезд арендатора. Теперь список пополнился.

Что по рынку в цифрах на 21 июля:

— платят 30 фондов из 40, медиана доходности после НДФЛ — 10,17%

— 26 фондов платят ежемесячно, 14 — раз в квартал

— 26 фондов из 35 торгуются дешевле расчётной стоимости пая, рекорд дисконта у ВИМ Рентный доход ПРО — минус 37,7%

— индексация аренды у большинства идёт «по решению УК», жёстко к ИПЦ она привязана только у части фондов Паруса и у Акцент 5

— сроки фондов очень разные: ВИМ РД гасится в 2027 году, а Парус Место Встречи — в 2075-м

Судя по росту разницы в РСП, рынок попал под panic sell и есть большой дисконт или премия за риск, называйте как хотите. Является ли это возможностью большой вопрос, скорей всего нужно посмотреть на ближайшую пару недель, а может месяцев, продолжится столь деструктивная динамика.

t.me/YZYfin -  в тг канале больше сделок и аналитики

#недвижимость